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LE MONITEUR – Après le confinement, repenser le logement

26/05/2020 par Marie-Douce Albert Le Moniteur

« Cette crise nous a confortés dans notre souhait de fabriquer des logements généreux », Jean-Raphaël Nicolini, Care Promotion

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Après la période de confinement qui retenu la population française à domicile pendant 55 jours, « Le Moniteur » donne la parole aux acteurs de la fabrique de la ville et du logement, comme Jean-Raphaël Nicolini, le directeur Grands Projets & Innovations Urbaines chez Care Promotion. Cette jeune société, créée il y a trois ans, finalise actuellement un référentiel santé pour ses réalisations.

Quel constat sur la fabrique du logement établissez-vous après cette période de confinement ?

Le manque d’espace est certainement ce qui a frappé tout le monde. Cela nous a confortés dans notre souhait de fabriquer des logements généreux et riches en espaces extérieurs. Certes, la raison fréquemment invoquée pour expliquer la taille des logements est que se construisent les surfaces qui correspondent  au pourvoir d’achat des acquéreurs. Mais ce sujet mérite davantage de réflexion. La discussion doit être amplifiée entre la puissance publique et les acteurs privés.

Il faut notamment travailler à ce que les collectivités, à travers leurs appels d’offres, bloquent les charges foncières et qu’elles accordent toujours plus d’importance dans leurs critères de sélection à l’excellence environnementale. Nous pourrions discuter d’un jeu de bonus-malus qui permettrait par exemple d’accorder une plus grande constructibilité à des projets qui sont plus vertueux en offrant, par exemple, davantage de surfaces extérieures.

Responsabilité sociale et sociétale

Cela pourrait se traduire par une rehausse du plafond de hauteur sur une parcelle. Une hauteur autorisée plus importante peut, par exemple, permettre d’offrir des logements avec des hauteurs sous plafond de 2,70 m au lieu de 2,50 m. Quand les pièces sont petites, leur donner du volume change beaucoup la donne.

Cette crise du conoravirus et ses conséquences vont-elles vous inciter à faire évoluer vos méthodes ?

En réalité, ces événements récents nous ont plus encore convaincus de notre responsabilité sociale et sociétale. Nous devons accorder toujours plus d’importance à la qualité des matériaux, à l’acoustique, au confort thermique ou la qualité de l’air… L’équipe de Care Promotion est persuadée qu’il faut porter une attention particulière à la santé. Dès avant la crise, nous avions commencé à mettre au point un référentiel sur cette question, qui pourrait éventuellement faire l’objet d’un label.

Faut-il créer de nouvelles normes pour le logement en matière de santé ?

Peut-être faut-il surtout réactualiser les normes actuelles, revenir sur celles qui sont contraignantes et coûteuses et réévaluer l’ensemble au regard d’une crise sanitaire comme celle que nous venons de vivre ou des épisodes de canicules.

Nous n’allons sûrement pas pouvoir agir d’emblée sur tous les sujets et nous devrons nous fixer des priorités. Les problèmes mis en lumière lors du confinement peuvent nous aider à les définir.

Que contiendra votre référentiel ?

Il est encore en cours de finalisation. Mais déjà, nous souhaitons prendre en compte la santé physique et sociale. Et nous avons trois axes d’action principaux : l’acoustique, la qualité de l’air intérieur et la répartition des usages internes et externes au logement.

La lutte contre les nuisances sonores est un sujet majeur. Chez Care Promotion, nous avons de hauts critères de performance sur les portes palières et nous avons mis au point des fiches de contrôle notamment sur la réalisation des chapes acoustiques. Pour ce qui est de l’intérieur des logements, j’avais été frappé en visitant des bâtiments en Allemagne de constater que l’épaisseur des cloisons séparatives est là-bas de 17 cm. En France, elle est plutôt de 5 cm ou 7 cm.

Amélioration de la qualité de l’air

Nous avons particulièrement mis l’accent sur l’amélioration de la qualité de l’air pour un projet à Bussy-Saint-Georges, en Seine-et-Marne, pour lequel nous avons été désignés lauréats lors d’une consultation lancée par l’Epamarne dans le cadre de la ZAC du Sycomore et qui porte sur un total de 124 logements dont 40 logements sociaux, réalisés en partenariat avec Seqens. En travaillant avec le bureau d’études Medieco, nous avons prévu d’y installer un système de chauffage par vecteur air avec filtration, ce qui permet de participer à la dépollution de l’atmosphère des habitations.

Qu’imaginez-vous pour permettre d’élargir la palette des usages dans le logement ?

Pour nous, cela ne relève pas que de l’aspect privatif mais aussi de l’aspect public de nos réalisations. Nous proposons depuis notre création des espaces partagés dans le socle de nos immeubles, notamment dédiés à des activités de coworking. Le confinement a posé de manière accrue la question du télétravail, mais plus largement des espaces communs. Cela renvoie les entreprises de promotion à l’évolution de leur rôle à l’avenir. Nous allons aussi devenir des fournisseurs de services.

Nous souhaitons rester propriétaire de ces lieux mutualisés. Care Promotion se constitue donc également en foncière. Cela a l’avantage de mettre à disposition des habitants des surfaces qu’ils n’auraient pas les moyens d’acquérir puis d’entretenir. Les collectivités, elles, sont rassurées car nous garantissons une pérennité de ce type d’activités. Etant urbaniste de formation, je suis d’ailleurs attaché au rôle des rez-de-chaussée et à ce qu’ils apportent à la qualité urbaine, au niveau du piéton.

Cet investissement dans la durée est aussi propre à rassurer les copropriétaires. Il marque notre degré d’engagement auprès d’eux et correspond à l’identité de notre société qui a été créée, il y a trois ans, avec une volonté de travailler sur le long terme. En somme, nous souhaitons pouvoir revenir sur une opération dix ans après sa livraison et être toujours fiers de ce que nous avons réalisé.

Propos recueillis par Marie-Douce Albert le 26/05/2020